我在超級網紅城市 遇見最具性價比CBD

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重慶兩江四岸


剛剛過去的五一小長假,全國旅游市場呈現報複性井噴。

 

網紅界的扛把子——重慶當仁不讓,憑藉348萬人、超200億元的消費額,成功殺進全國旅游目的地四強。

 

“不曉得為啥子,今年五一來的游客,想在重慶買房的比往年多多咯,搞得我們人心惶惶!”

 

的哥這句吐槽讓人印象十分深刻。

 

畢竟,20000元/㎡足夠擁抱核心地產,這在其它同級別城市幾乎是沒可能的事兒。

 

我這人說話也很直,特別是重慶兩江四岸,顏值與價格嚴重不匹配

 

逛一圈兒朝天門、南濱路、北濱路、彈子石…沿江景觀極富層次感;

 

重慶用真金白銀給我上了一課:不會耍夜景的2萬+不是好CBD。

 

我知道,在我吹彩虹屁的時候,重慶土著或許正在圍觀嘲笑:

 

“嘞個娃兒憨批!重慶人根本不稀罕啥子江景兒房!”

 

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兩江四岸已在啟動“前夜”?

 

在全國核心城市中,重慶兩江四岸必須是最親民的CBD,沒有之一。

 

不僅如此,當前的兩江四岸很可能已處在最後的窗口期:特別是4月份集中土拍過後,重慶真的很熱。

 

上次感受相似氣氛,還是在2016年G20峰會前的杭州…

 

當前,西永、大竹林、蔡家、禮嘉、茶園,與兩江四岸的價差正在無限收緊:

西永:15000-18000元/㎡

大竹林:18000-30000元/㎡

蔡家:15000-18000元/㎡

禮嘉:16800-23000元/㎡

茶園:14500-20000元/㎡ 

要知道,這些板塊距離城市幾何中心從7-8公里到17-18公里不等。

 

我把腦漿子想爆也想不明白,為啥價差不大,但本地土著往兩江四岸置換的熱情並不大。

 

相反,倒是長三角、珠三角的買家晚上六點半以後來到兩江四岸,根本走不動道兒。

 

對此,重慶本地朋友給出了三個版本的解釋:

“重慶不缺江景房,有啥子好嘛!”


“核心地段多花幾十萬,你當老子是開銀行的?”


“臨江太過潮濕,花錢買罪受划不來。”


簡而言之,沒人比土著更懂兩江四岸!

 

儘管當前兩江四岸住宅整體漲幅並不明顯,但二手房出貨量在直線拉升。

 

重慶不限購,但它是嚴格限售的。

 

這一批出貨的,有相當多房源恰好是2016、2017、2018天量供應的那一批。

 

兩江四岸在價值倒逼之下,未來3-5年,極有可能與其它板塊拉開價格梯度。


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“外地人買重慶,一半以上在看兩江四岸,最遠不遠於照母山。”

 

這才是今天重慶樓市的最大公約數。

 

兩江四岸為啥這麼火?

 

“巴山蜀水最精華,兩江四岸最重慶”,本地人和外地人均適用。

 

兩江四岸,由渝中半島、江北嘴、南北濱路、彈子石幾個核心地段構成。

 

作為重慶最早的CBD,渝中半島不僅是重慶的門面,更是整個西部大開發成果的縮影。

 

重慶最早的製造業總部、商貿企業、物流中轉以及進駐重慶較早的一批銀行、保險、證券均分佈於此。

 

在江北嘴還是胚胎、彈子石還與CBD無緣的時期,渝中半島就是重慶最核心的存在。

 

老重慶人喜歡稱這裡為母城。

 

自公元前1027年,周武王,建立巴國後,渝中半島就是皇城根一般的存在。

 

甚至老重慶人,把今天七星崗以外的區域一律視為鄉下。

 

外地人耳熟能詳的解放碑、洪崖洞、羅漢寺、朝天門、紅岩村、李子壩、中山四路…清一色位於這23平方公里的地界上。

 

如果,你此生有且僅有一次機會來重慶,渝中半島一定是打卡首選。

 

“上有陸家嘴,下有江北嘴”,這句話甚至在整個西南地區信眾甚廣。

 

自2003年前後,重慶用了近20年時間把“江北嘴”這個名字從一家公司打造成一個以金融業務為驅動力的中央商務區。

 

作為國家級戰略金融核心開發區,江北嘴被重慶市、兩江新區、江北區同時視為“掌上明珠”。

 

駕車由千廝門大橋一路開到江北嘴,滿眼是銀行、證券、保險大廈。

 

體量之大、能級之高堪稱山城之最。

 

重慶江北嘴正在以一己之力,打破中國內陸地區尚無金融中心的戰略格局,努力成為比肩上海陸家嘴、北京金融街的中國金融第三極。

 

想想整個西部680萬平方公里的土地、4億多的人口體量可能都在它的輻射圈內,瞬間心潮澎湃起來。

 

兩江交匯東側的彈子石,作為三大CBD中最年輕的一個,其教育配套、軌道交通、成熟腹地一個都不缺。

 

彈子石南濱路另一殺手鐧是景觀資源——對望兩江交匯、來福士和大劇院,這在整個重慶,是獨一無二的。 


 

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這片夜景,目前仍是重慶價格窪地

 

真的重慶人,實在有兩類:

第一類是和外地人一樣喜歡兩江四岸的;


第二類是對兩江四岸表示極度不屑的。


當然,後者大多囊中羞澀。

 

很多當地土著表示:兩江四岸只是外地人一時腦熱追捧的重慶,但大多本地人並不感冒。

 

外地人因兩江四岸(及其核心腹地)愛上重慶;

 

但本地人在意更多的,是居住品質感、道路通暢度、更加平緩的地勢以及更加低廉的價格哪怕只便宜了3000元/㎡。

 

但恰恰是由於這一點,才造就了兩江四岸兩個基本現實:

與其它板塊未形成價差


重慶人覺得貴,更覺得不值,但外地人趨之若鶩

 

正因如此,才出現了長三角、珠三角去的人在兩江四岸掃貨,重慶人擼着串串兒之餘嘲笑圍觀。

 

1)兩濱一嘴到底被低估了多少?

 

北濱路、南濱路、江北嘴,在外地購房者眼中,是妥妥的大肥羊!

 

畢竟,20000元/㎡上下就能買到的CBD在全國的大城市中屈指可數。

 

但這並不代表重慶的城市封面沒有價值,特別是渝中半島,地塊已十分稀缺:

 

迄今為止,渝中半島最後一次供地,都要追溯到2017年9月,當時的樓麵價是10104元/㎡。

 

三年半以前,麵粉價就乾到了10000+,重慶人民還是有理由乍舌的。

 

茶園、蔡家、西永等板塊直到上個月土拍才達到這個水平。

 

外圍板塊一、二手房幾乎同時聞風而動,但從實際調研來看,明顯冷熱不均:

 

能靠產業講故事的西永,把售樓處乾成了廟會;

 

只能吹地價的蔡家、水土,售樓處里每組客戶都是VIP待遇;

 

到了茶園,錶面上看是人跡罕至,但實際庫存已非常緊張。

 

外圍都這樣了,那城市中心呢?

 

大竹林、彈子石、江北嘴、南北濱路、重慶天地,我們看到的景象是:

 

看房者人滿為患,庫存量岌岌可危,一些樓盤甚至出現了開盤即售罄…

 

某連鎖中介數據顯示,二手房掛牌價近半個月內上調價格最凶的,就是核心區的這部分房源。

 

更加細思極恐的,是加價後出貨速度還快了一大截。

 

即便如此,兩濱一嘴的房價還是被低估了:

 

增發貨幣裹挾、周邊房價倒逼、產業配套加持之下,兩濱一嘴未來3-5年很可能領漲整個山城。

 

當前,重慶整體房價基數不高,上下價差便會顯得扁平。

 

一旦價格進一步放大,那麼,8000-10000元/㎡的價差很可能就會顯現出來。

 

更何況,幾乎所有擁江發展的城市,沿江封面成為顯而易見的價值高地,都是大概率事件。

 

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2)全國購買力造就了兩江四岸的底氣

 

“重慶的房子好便宜啊,幸福感真的好高!”

 

聽完這話,重慶人恨不得把你扔到火鍋里涮了。

 

不止一位當地土著吐槽說:“便宜?那是對你們!本地平均工資四五千,買一兩萬一平米的房子,好難嘛!”

 

更有的哥直接開懟:“五一期間拉的不少外地游客在討論在這兒買個房,我聽得心裡一陣mmp…”

 

早在上一輪行情啟動不久,就有為數不少的珠三角、長三角業主前來包抄。

 

值得註意的是,沿海人士下手的重點就是兩江四岸。

 

相比之下,對於樓市的起伏,重慶本地買家的反射弧,普遍比東南沿海地區的要長。

 

從鏈家系提供的數據來看:

 

自2017年開始,重慶本外地購房者比例就一直在50:50上下晃蕩;

 

如果僅算兩江四岸,本外地購房者比例幾乎達到了30:70,外地購買力占據壓倒性優勢。

 

外地購房者對兩江四岸、品牌、精裝標準更敏感;本地購房者對價格、房齡與學區更敏感。

 

分享兩個細節:

在重慶的大街上,BBA很可能比杭州的保時捷出鏡率還低;

 

老同學在重慶全款買過一套房,我建議賣掉,再貸100萬直接杭州上車。對方一聽月供小7000,直接狠狠作罷。

 

換言之,重慶本地購買力較為有限,我聽到最扎心的一句評價是:

 

“如果僅憑重慶人一己之力,今天重慶的房價大概率不會破萬。”


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兩江四岸四大核心板塊,誰最具價值?

 

“廢話少說,重慶買房直接乾兩江四岸!”這大概是給全國購房者最忠實的建議了。

 

政務資源、商務資源、景觀資源的頭部化與集中程度,在整個山城一時無兩。

 

然而,同樣是兩江四岸,幾個主流板塊之間價值邏輯還是存在不小差異的:

 

1)渝中半島

 

這裡既是游客最集中打卡的區域,也是整個重慶市中心的市中心。

 

儘管近些年外圍商圈崛起的為數眾多,但只要重慶還叫重慶,渝中半島就沒理由沒落。

 

對於非重慶土著而言,居住於此的樂趣與租金收益也是最為可觀的。

 

渝中半島土地供應量十分稀缺,供不供地、啥時候供地,基本看緣分。

 

這也導致渝中半島成為徹徹底底的二手房市場。

 

當前20000元/㎡的改善盤挑大梁,不挑食的話8000-9000元/㎡的老破小也能掏的到。

 

這些地方距離解放碑的車程,算上堵車時間,大多20分鐘以內也能開到。

 

不過我得警告一句:在渝中半島買房子,最大的坑不是別的,就是圖便宜。

 

在諸多核心板塊,甚至有些二手房號稱“解放碑1km,總價預算僅需100-120萬”的房子存量不小。

 

但這些房源最集中的缺點,要麼房齡太老,要麼非正規產權住宅。

 

外地人投資渝中半島,大致可以有兩重思路:

在來福士挑大平層,總價預算在800-1200萬之間。


在解放碑、化龍橋、兩路口等板塊,挑5年以內房齡的三房房源,總價控制在200萬以內。


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2)江北嘴

 

渝中半島代表的是重慶的昨天,而江北嘴恰好是這座城市的現在進行時。

 

這裡是重慶的金融圖騰,未來無可限量。

 

作為重慶金融部門最集中的區域,江北嘴也是未來對接金融利好最重要的熱門區域。

 

如果對比發展潛力,江北嘴很可能遠超渝中半島。

產業更具競爭力


核心區尚有約1/3的土地可供出讓

 

當前,江北嘴新房中僅剩萬科和陽光城項目少量大平層產品在售。

 

這些房源單價都來到了30000元/㎡以上,且面積普遍在200-400㎡之間,這意味着其總價預算需600-1200萬。

 

除非自住,否則這樣的預算並不建議入手重慶。

 

相比之下,二手房挑選的餘地要大得多。

 

中海紫御江山、恆大中央廣場、陽光城御瀾道11號、寰宇天下、 新鷗鵬教育城等5個項目掛牌量和出貨量最大。

 

從出貨數據來看,上述項目中,總價在200-250萬元之間的三房房源最具競爭力。


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3)南濱路(含彈子石CBD)

 

重慶的濱江大道數不勝數,但最核心的兩個莫過於南濱路與北濱路。

 

其中,南濱路位於南岸區,北臨長江、背靠南山,夜晚整條路線燈火輝煌,渝中半島夜景可盡收眼底。

 

過往,這裡是巴渝文化、碼頭文化、開埠文化以及抗戰遺址文化的聚集地;

 

自彈子石CBD規劃落位後,南濱路更獲得了“重慶外灘”的雅號。

 

說起來,南濱路的規劃發展有些撕裂:

 

長嘉匯、東原1891時光道、華潤萬象匯等shopping mall撐起了南濱路核心商業資源;

 

另一方面,彈子石CBD的商業入駐情況並不十分理想。

 

保守估計,彈子石約有一半左右的寫字樓長期處於空置狀態。

 

然而,這重硬傷修複起來並不容易:

 

首先,重慶自身的總部經濟體量還沒那麼大,在相對集中的區域同時容納三個高體量CBD確實有些為難它。

 

其次,駕車穿行於彈子石CBD和江北嘴、渝中半島,堵車是家常便飯。我們隨機挑選了早中晚三個時段自駕,通暢度並無明顯差異。

 

CBD發展的不充分很大程度上抑制了整個板塊的吸引力與購買力,進而影響了其長線價值。

 

更要命的在於,南濱路以南區域大多為長江與南山包夾的區域,可用土地呈帶狀分佈,缺乏必要縱深。

 

這導致其發展潛力受到相當大的阻礙。

 

4)北濱路

 

北濱路位於嘉陵江北岸,外地游客偏愛這裡,大多和遠觀洪崖洞、李子壩軌道穿樓有關。

 

在本地人看來,北濱路的價值點也十分明確:

 

東側為江北嘴CBD,可謂寸土寸金;

 

中段以星悅薈、鎏嘉碼頭為依托,形成休閑消費區;

 

最西側為濱江低密住區,這裡坐擁公園、濱江景觀資源,更有低密住區規劃。

 

北濱路的另一大優勢在於,其北側腹地就是重慶着力打造的“兩江新區”。

 

保守估計,這片區域目前居住人口高達330萬以上。

 

加之北濱路與北部腹地銜接處為嘉陵江以北的廣闊平原,地勢十分平坦。

 

因此,在人口輻射力與本地化程度上,北濱路明顯更勝一籌。

 

此外,重慶北區向來為改善重地,其資金體量、改善意願、發展潛力,在兩濱一嘴區域可能是最好的。

 

目前,北濱路新房存量也不算多,僅有恆大、龍湖旗下兩盤在售,單價在20000-23500元/㎡之間。

 

二手房方面,5年以內純住宅房源掛牌量在300-400套之間,單價集中在18000-24000元/㎡。

 

三房房源供應量最大的,要數恆大御龍天峰和國興北岸江山,上述兩小區二手房,規避一下奇葩戶型還是值得入手的。

 


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調研手記


重慶,


是《瘋狂的石頭》中,包哥和笨賊鬥法的市井戰場;

 

是《少年的你》中,小北和陳念見證激蕩人生的方寸世界;

 

是《風犬少年的天空》中,記錄新時代少年們跌跌撞撞、全力奔跑的美好天地…

 

這是座非常可愛的城市,火鍋、美景、美女和8D魔幻地形,讓這裡從內到外散髮着網紅主義。

 

據不完全統計,目前已有超過200部電影、電視劇在重慶取景。

 

香港尖沙咀有座重慶大廈鼎鼎大名,而重慶核心商圈個個看起來都神似香港尖沙咀。

 

不知是巧合還是緣分。

 

這裡或許很難給你類似北上廣深的高收入,但重慶巴適的生活,足以讓住久了一線城市的人羡慕不已。

 

重慶人大多熱情、豁達、直爽、仗義,像麻辣火鍋一樣。

 

用當地人的話說:“要的要的!長假一來,我們自覺把解放碑、洪崖洞留給你們耍,你們是客人嘛!”

 

好看好吃好玩的重慶,作為西南地區政治、經濟、文化中心,與成都共同組成了中國經濟第四極——成渝都市圈。

 

而且,這座城市的前沿產業風口很可能正在路上。

 

關鍵在於,花一線城市首付都不到的預算,就能在這座巴適的城市買套舒適的大房子…還要啥自行車?


關於這座麻辣味兒的網紅城市,大伙兒還有啥子想說的,留言區一起擺下龍門陣嘛!

 

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