燒錢35億 賣了26平 價值4000萬的房產投資教訓

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勞力士黑水鬼https://www.xinseopr.com/170864-18/20210326080204/image_0.jpg電阻式電熱管/鐵氟龍電熱器


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一場價值4000萬的地產投資教訓


以前提起李亞鵬,我腦子裡蹦出來先是黃蓉,東方,還有《容易受傷的女人》;


現在提起李亞鵬,首先蹦出來居然是文旅房!文旅房!還是文旅房!


“文旅雪山小鎮”項目可能真的想不到,第一次火爆全國,賺足了眼球,竟是以這樣的方式:


耗資35億,半年賣了26平,目前靖哥哥還因這個項目虧欠資方4000萬。


靖哥哥4000萬的瓜本身跟咱沒關係,但文旅地產的坑還是想提醒各位重視起來。


玩歸玩,鬧歸鬧,可不能拿投資開玩笑,尤其是文旅地產,一不小心就解鎖終身房東稱號!


畢竟文旅地產玩意兒,最近好像挺活躍。價值雖然不咋滴,可套路是賊TM多!


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1


沒被文旅地產收割過的中產階級,不叫真正的中產階級。


筆記本電腦有一種叫辦公本,宣稱白領標配,當時覺得真有調性,買買買。


屁的啥辦公本!


實際就是性能不咋地,硬件更加垃圾,也就只能做做EXCEL,順便摸魚看看片兒……


為了好賣,就起了名叫辦公本。

 

那一刻我傻了,科技圈為了賣東西真會玩!


科技圈這點套路,在文旅地產圈面前,都是弟弟!


科技圈好歹也是為不同人群匹配合適的效率工具,但文旅地產圈就沒這麼簡單了。

 

1)地段,就要便宜


有這麼一塊地,區域內要經濟沒經濟,要產業沒產業,要人口沒人口,最大的特色就是白雲和黑土,主要其實是足夠便宜,以前只能種地瓜種白菜,可咱是文旅圈的,天天種地瓜可不行。

 

市區的地,好片區的地太貴了,拍不起。


這郊區好啊,拍3塊還送一塊,香,真香!


做文旅,地價越低,才越賺錢。

 

各位應該都看出來了,這要啥沒啥,還搞住宅,搞商業,咋不上天呢?


你看看,你看看,一看就是行外人,來,開始支楞!

 

2)概念,只要高大上


搞個主題公園,游樂園更好,來點會所。再狠狠心,整個主題酒店,挖條河,放點魚苗釣釣魚,看看人們周末喜歡外出玩什麼,都整上,往高大上了整……

 

旁邊搞了文旅項目,咱這地瓜田也該用起來了。直接住宅走起!這麼原生態,這麼美的度假區,咱就美其名曰“文化旅游地產”,簡稱“文旅地產”。

 

做項目不賺錢,咱認,但是住宅賺錢啊,而且是“文旅住宅”,加上文旅倆字,小清新小資情調馬上就上來了,有沒有?

 

主要是現在的人就認這個,喜歡追概念,喜歡飄在天上想象未來的幸福小日子。他們喜歡啥,咱就搞啥。住宅賣一半就回本了,全賣了,天吶,那種幸福我簡直不敢想。

 

配套做的不咋樣,怕啥,沒建好的時候使勁吹嘛,反正又沒建好,到底啥樣我說啥就是啥唄。


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游樂,醫療,度假,養老,科技,交通,開發商品牌,海景……

全都要,一個都不能缺!

 

不是有條河麽,修一修,擁抱臨水美景,盡享貴族至尊。

不是很多樹麽,剪一剪,純天然森林氧吧,養生度假天堂。

不是有公園麽,翻新,是生活中翹首以盼的詩意和遠方。

不是能釣魚麽,擺座,靜遐一刻,返璞歸真,智者的首選。

不是有商店麽,錯了!有啥商店,接着搞商鋪,賣商鋪。


更狠的是,買了住宅,商鋪7折賣你,省了3成成本,有沒有覺得自己撿了個大便宜!


不是有馬路麽,2小時到市區,工作生活兩不誤。


不是有…… 有啥有,各位,我已經說不下去了,內心已經隱隱作痛!

 

3)現場,就要人擠人


最後關鍵的一步,人!


熱熱場子找找托兒搞搞熱銷的感覺,畢竟在現場營造氛圍,把情緒搞起來最重要。腦瓜一熱,定金就付了,定金都付了,成交還遠麽。


要是趕上個聰明點的,交了定金不買了,咱就賺他的定金,反正也不虧。

 

問題是去哪搞那麼多人呢?


好辦啊!


送油送面送大米,來了還能免費砸金蛋,帶朋友來,砸兩回。


照這個送法,村裡的大爺大媽抱着孫子還不得搶着來,鑼鼓喧天,鞭炮齊鳴,看着那笑臉,旁邊的置業顧問看着遠處釣魚的大爺,揚起了嘴角:


“論最適合養老的房子,還是得看文旅地產!”。

 

有沒有摳門老闆要團建的,提供場地,提供烤架,提供飲料,提供專車接送

老闆員工一起來吧,吃完喝完項目逛一圈,鑼鼓喧天,鞭炮齊鳴……


整倆網紅,搔首弄姿當街一站,拍倆抖音,流量一買,網紅打卡地誕生了!


年輕小伙子動心了,現場金牌置業顧問直接拿下,偷偷給老闆點提成,大家都美滋滋。

 

還是剛纔揚嘴角的小哥,又開始了:“論年輕人最喜歡的,還是文旅地產!”

 

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4)網上搜一下,全是趕緊買買買


最後,找些自媒體,請頓飯幫忙宣傳一下。交通好,位置好,未來還有產業來,年輕人喜歡,老人也喜歡,這升值空間,5年趕超市中心不是夢。

 

看抖音,搜百度,公眾號朋友圈,廣告所到之處,推廣費所到之處,全是好好好,買買買!


現在人們網購下單前都習慣看看評論區,畢竟用過的人滿意才是真的滿意。


文旅地產投資前肯定也少不了看看網友的評價。好家伙,一看全是說好的,就像網購評論區,清一色水軍。不僅好還得搶,抓緊留下聯繫方式,咱的金牌銷售遠程先幫你鎖定一套。

 

項目也看了,人確實多,有潛力,買!


規劃也看了,投資十幾個億呢,未來連明星都會來這度假,必須買!


網上也搜了,這項目知名度非常高,我關註的大V都說好,機會要抓住,今天就買!


最後腦補一下,面朝大海,春暖花開,白天釣魚,晚上煲湯……買,現在就買!


“喂,小李麽,我是前天去看項目的張哥啊,下午就過去,就要15幢2單元那個,一定給我留着!”

 

朋友們,話糙理不糙,咱這確實寒磣了些,概念盤,韭菜盤,它就是這麼回事啊。


資金投入大手筆,配套支楞的有模有樣,找個名人來帶個言,你還能保證看的出來麽。


精神小伙兒當保安,三步一鞠躬。


美女姐姐置業顧問,三句話一聲哥。


整個縣的人都擱這咣嘰咣嘰砸金蛋,這熱鬧勁場面兒,一般人真受不了。


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2


除了“半年26平”的雪山小鎮,靖哥哥的文旅情懷還包括:


2011年,在麗江啟動“雲南省影視文化產業園”項目,投資50億,建面80萬平,計劃打造古文化,影視等集合一體的文化產業園,沒成!


2017年,在河南啟動“中國書院小鎮”項目,投資30億,占地500畝,計劃以古代書院文化為中心打造現在的書院中心,還沒成!


2019年,在江西啟動與“書院小鎮”類似的項目,投資7億,占地300畝,計劃文旅與住宅結合,還是沒成。

 

2017年,融創接盤萬達其中就有13個文旅項目。


引得當時一陣唏噓,老王忍痛割愛,現在再看,割的是愛還是包袱還真說不好。項目的運營途中因為資金跟不上,管理跟不上,完犢子都是司空見慣。


曾經火爆全國的威海海景房,停工的墊江大佛寺與許昌三國文化院,華誼兄弟電影小鎮,曾經所謂的比肩迪士尼,中國威尼斯……

 

由來只聞新人笑,有誰聽得舊人哭。文旅盤中受傷的那批房東,此刻正期盼着年輕一批韭菜進場,“終身房東”這個大帽子,真的不想再戴了。


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3

普通人的投資啟示


1)文旅,只能錦上添花,難有雪中送炭。


單靠一個概念,羅列建築,不可能撐起一個產業,更不可能帶來源源不斷的人流與資金。


好的城市,活躍的地域,新項目的啟動如虎添翼,為本地發展推波助瀾。如果有個文旅盤,置業顧問把你說動心了,我能給的建議就是:涼水洗把臉,先清醒一下,別上頭。


文旅地產聽上去確實很美很情懷很小資很理想主義,光是概念與宣傳片就足以讓我們顱內高潮,可越嗨的時候越要冷靜。畢竟吹牛造概念誰都會,能落地,運營得當,持續引來人流與資金,才是真功夫。

 

靖哥哥沒錢麽,沒人氣麽,沒真心做麽,有資本接盤麽,都有!


成了麽,並沒有,那你憑啥覺得你自己選的能行!

 

項目都不一定靠得住,何況依托於項目的住宅,規模大,周期長,帶來了太多的不確定性。我們不能一味否定文旅項目,但要知道成功的文旅項目多數本身就具有不可複製性,幸存者偏差不應該是我們盲目投資文旅的理由。


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2)如果你說你很牛,這個角尖鑽定了。偏要搞,玩刺激,不信這個邪!


那咱就給多少給兩條參考建議,缺一不可。文旅項目投資客中的“九死一生”,那個“一生”希望是你。

 

① 首先文旅資源硬不硬,再看資源能不能持續帶來人流。(註意是持續帶來)


② 還是要回歸原點,研究城市基本面。(基本面不咋地,最後鐵定還是被時間風化成一個碩大的坑)


不考慮投資,那可勁兒造,買買買,各位就想充實下人生,喜歡砸金蛋的快感與釣魚的平靜,那咱也支持。

 

一二線的同志,還在為了孩子教育好一點,勒緊褲腰帶乾學區。手裡還趴着巨量現金的同志,一天三遍催大碗趕緊上路調研,挖掘確定性項目。


所有人都還在生計充當社畜,你怎麼就想養老了?


③ 最後一句,既然都買文旅想養老了,就別再惦念着投資升值了。


投資投的是什麼?投的是亘古不變的剛需。


什麼是亘古不變的剛需?


孩子上學,是剛需;上班通勤,是剛需;日常消費和買菜燒飯,是剛需……


商場、地鐵、學區和產業,才是剛需。



而文旅地產,不是剛需!


文旅地產是什麼?


說白了,就是有錢人買來當玩具的。


玩具是什麼?


玩具就是用來收割的!一方面收割時間,一方面收割錢包。


你燒着時間,燒着錢,玩兒着玩具,還想把錢掙了?


哪特麽有那麼好的事兒!










城市調研系列:


上海:大虹橋 | 改善置業 | 五大新城 | 400萬剛需

北京:固安 | 雄安(上) | 雄安(下) | 北三縣
武漢:武漢(一) | 武漢(二)
天津:學區房



本文為大碗樓市原創


未經允許不得轉載
授權請聯繫:superbowl03

專註於
地產 | 財經 | 政策 


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為耿直少年,點個“在看”
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