站在大虹橋 才知道有房票也是一件痛苦的事

文化
百科
健康
時尚
美食
樂活
旅行
幽默
情感
體娛
美體
民生
財富
科技
創業
汽車
樓市
職場
教育
學術
企業
區塊鏈
其他
發佈時間:
免費註冊

小侯賣場https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_0.jpg格藍企業有限公司

資料處理服務

大虹橋調研



上海考察,我們首站選擇了大虹橋。


為什麼選擇大虹橋?


因為大虹橋足夠熱。



1



首先,我們來看下宇宙中心大虹橋的規劃。


https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_1.jpg


大虹橋位於浦西,和浦東一字之差。


如果把浦東比作是加速上海發展的發動機,那麼大虹橋就是作為上海融入長三角一體化的另一個發動機。


為什麼說大虹橋是上海融入長三角一體化的發動機?


因為大虹橋處於鏈接長三角和上海的節點位置,要利用上海的發展來加速長三甲一體化的進程。


首先是大虹橋的交通樞紐,坐擁機場,高鐵,地鐵這些交通樞紐,這和浦東國際機場相比,有着天然的優勢。


更加便捷高效的和長三角相連,深入長三角的腹地。


其次,大虹橋憑藉進博會,宣佈了自己的地位。


18年的進博會,讓大虹橋名聲大噪。


首場進博會的成交額就達到了578億美元,幾乎是當年廣交會的2倍。


這是大虹橋在用真金白銀的經濟數據在宣佈自己的地位。


最後是產業,經過十年的發展,商務區核心區入駐企業超過3000家。


其中,外資企業100餘家,企業總部100餘家。


產業落地+概念兌現,未來大虹橋的常住人口為45萬人,就業人口卻有近80萬人。


坐擁這些先天優勢的大虹橋將成為上海另一個新的發動機,而這個發動機直面的是長三角地區。



2



作為發動機的大虹橋,自規劃落地,整個片區各個部分的功能都被定位的十分準確。


https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_2.jpg


核心區和機場片區的主要功能是商務核心辦公區域,吸引外來企業入駐。


依托虹橋綜合交通樞紐,建成上海現代服務業的集聚區,打造的是服務長三角地區,服務長江流域,服務全國的高端商務中心。


而周邊的北虹橋和南虹橋和西虹橋,更多的是用來承載未來百萬左右人口的居住需求。


因為大虹橋在規劃最初並沒有強調居住屬性。


這時候,就需要周邊板塊來幫助疏解壓力。


大虹橋板塊規劃主要涉及:閔行、長寧、青浦、嘉定四個區。


https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_3.jpg


四個大片區中又包含了多個小的區域:


新虹,泗涇,九亭,徐涇,華新,華漕,江橋,南翔,新涇,程家橋


https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_4.jpg


當上海東邊一漲再漲的時候,浦西的大虹橋帶着一幫小弟也放聲高歌。


房價也站上了6萬+的價格,認籌比最高也達到了十比一。


有人說:房地產市場就是這麼殘酷,不出三年大虹橋的房價至少能突破十萬。


更有人說:400多萬的上車的大虹橋,相當於三年前的400多萬上車前灘。


正是因為大虹橋的關註度和熱度,我們把它作為上海市場調研的首站。


果不其然,大虹橋板塊及周邊,真的沒有讓我們失望。


接下來的內容會很乾,但是絕對夠一線。


新虹,泗涇,九亭,徐涇,華新,華漕,江橋,南翔,新涇,程家橋,嘉定新城


這裡面有的板塊要麼幾乎新盤絕跡,要麼就是少的可憐。


挑重點的幾個本地人會去買會去排隊的區域進行逐一分析。


1、徐涇


徐涇位於西虹橋板塊,這裡也是目前乃至未來整個大虹橋片區新房項目最多也是供地最多的區域。


區域內關註度較高的項目有四個


● 招商虹橋公館


項目距離17號地鐵徐盈路站400米左右,距離國家會展中心5公里左右,門口的崧澤高架處於施工階段。


https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_5.jpg


項目均價61000元/平,二期已經認籌結束,認籌比十進一。


二手房價格方面,目前板塊內品質好的次新二手房都已經上到7萬+


● 萬科天空之城


萬科打造的TOD項目,距離17號地鐵徐盈路站50米左右,距離國家會展中心4.5公里左右。


https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_6.jpg


目前在售的是項目四期光之丘136和160平部分房源和五期110平部分房源。


暫無當期價格,參考前期價格61000左右


周邊二手房價格參考一期海之洲,二手房價格在7萬左右。


● 蟠龍天地


項目開發商是香港.瑞安地產,距離地鐵17號線蟠龍路站約700米左右,國家會展中心2.2公里。


https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_7.jpg


項目二期最小的99三房,最大的133的四房,近期剛開過盤,均價65000左右。


周邊二手房掛牌項目不多,其中中建和中駿不含稅65000-70000左右。


● 聯美虹橋悅瀾


距離蟠龍鐵站519米,距離會展中心1.9公里左右,位置和蟠龍天地相差不大。


https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_8.jpg


項目一共規劃4棟樓,160套房源,一棟保障房,在售價格65000左右。小區整體體量較小,沒有明顯特色,小區舒適度一般。


周邊二手房價格較高,中建錦繡天地73000-75000左右


看過徐涇的在售項目發現,這裡才是真正受到大虹橋利好輻射最明顯的區域,有供地有地鐵有規劃有配套,徐涇板塊建議可以重點關註。


不足之處在於,由於片區熱度較高,導致中簽率較低。


2、華漕


閔行華漕片區,距離虹橋核心區最近的一個片區,同樣也處於大虹橋板塊的核心。


而華漕板塊面臨的問題也最為凸顯,就是土地供應不足。


目前處於新房斷供階段,去年大虹橋最為火熱的虹廬灣和首創禧瑞薈都坐落於此,虹廬灣均價66000元/平。


板塊內二手房價格目前掛牌價在5萬左右,新房供地短缺的情況下,華漕二手房關註度較高。


3、泗涇


泗涇屬於松江板塊,根據目前的價格和軌交配套,同樣也具備承接大虹橋外溢的條件。


首先要肯定泗涇的優勢,距市區更近價格卻更便宜,這裡用來做比較的是松江大學城板塊。


這一優勢不能否認,這也是近兩年泗涇板塊備受關註的原因。


區域內關註度較高的項目有兩個:


 9號公館


項目距離9號線泗涇站直線距離761米,距離虹橋國際機場10.1公里,乘坐地鐵9站路可抵達徐匯站。


https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_9.jpg


目1月19日當天推出房源296套,認籌1465組,已經清盤。


成交均價:46200元/㎡左右,79㎡和98㎡小面積外加精裝,卡準了一大波400萬預算的剛需。


周邊二手房均價50000-55000左右,倒掛5000元/㎡起


● 泗水和鳴


項目距離9號線泗涇站直線距離605米,距離虹橋國際機場9.9公里,乘坐地鐵9站路可抵達徐匯站。


https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_10.jpg


目前只剩三期21,23,24#未推出,二期均價46200左右,三期預計開盤時間在今年的三月份,總計148套。


周邊二手房,建發九龍灣和保利翡麗公館二手房價格50000-54000左右


但是泗涇的問題在於建面過於陳舊,在土地供應上略優於華漕,但是情況也不容樂觀。


4、江橋


江橋片區屬於嘉定板塊的門戶位置,屬於北虹橋板塊,在整個板塊中是距離大虹橋板塊最近的片區。


區域內在售新房可以關註的有:


 保利雲上澄光


項目距離地鐵14號線(在建)約500m,西側臨近規劃中的嘉閔線,未來屬於雙軌道交通地鐵盤。距離虹橋國際機場直線距離7公里左右。


https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_11.jpg


目前二期待售,最後230套房源,預計三月份入市。單價參考之前一期均價5.6w。


周邊二手房價格5萬左右。


江橋的問題在於區域內地鐵還尚處於發展中階段,成型時間稍晚於其他片區,距離7公里,大虹橋的剛需對地鐵通勤的依賴度會很高,這一點片區內短期內沒辦法滿足。


5、南翔


南翔相比較於同區域的江橋,在印象城商業的帶動作用下,更像是一個自給自足的區域。


區域內在售新房可以關註的有:


● 融信海納印象


距離軌交11號線陳翔公路站直線距離約500米,8站可以抵達內環。距離印象城直線距離約350米,距離虹橋國際機場直線距離10.3公里。同時,嘉閔線規劃中有南翔站,未來可以實現雙軌交配套。


https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_12.jpg


項目目前尚未開盤,在售價格暫無,預計售價為65000左右。


周邊二手房價格參考南翔二手房均價在5萬左右。


南翔目前面臨的問題在於,距離虹大虹橋核心區距離太遠,而且本身區域內的配套相對完善,導致和大虹橋之間的聯繫相對薄弱,項目分佈也較為零星,更適合嘉定老城區的改善選擇。


看過以上大虹橋關註度較高的片區和項目,都存在着各種各樣的問題。


通過對比浦東早期的發展,大虹橋出現這些問題最根本的原因在於:


大虹橋和浦東有本質上的差異,浦東是在平地起高樓,在白紙上做規劃。


而大虹橋是在一大片的原生態野蠻生長的城區夾縫裡求生存,陳舊的建面是沒有辦法改變的,有小片的土地出來了才能去建房子,這是問題的根本。


大虹橋從出生的時候就不是一張白紙,是戴着鐐銬在跳舞,帶着過去的很多歷史陳舊問題在夾縫中跳舞。


例如,新虹和華漕都是距離大虹橋最近的區域,都是吃了沒有土地供應的虧。


而大力發展西虹橋最主要的原因也正是西虹橋有土地供應。


所以,大虹橋板塊做不到統一的規劃,只能在原有的建築群里尋找空地。


所有的板塊基本都有這樣的問題。



3



面對這樣的情況,大虹橋板塊應該如何選擇?


首先,一定要先有地,要有大量連片可供開發的土地。


類比其他城市的新區都有着大量的土地供應,他們擔心的問題是填不滿,如何填。


而大虹橋板塊的擔心則恰恰相反,原本存在的原生建築,導致沒有地可以去填大虹橋的紅利。


那麼整個大虹橋片區,連片可開發的用地最多就是西虹橋,也就是徐涇東。


其中,華漕未來也有連片的土地可供開發,只是暫時沒有放出來。


其次,要有地鐵直接和大虹橋相連。


可供選擇的板塊有江橋,南翔和徐涇板塊。


最後,距離虹橋商務區足夠近。


可供選擇的板塊有:徐涇,華漕和江橋板塊。


結合以上三個指標,可以得出:


適合選擇的板塊只有——徐涇東


適合選擇的項目:萬科天空之城,蟠龍天地,聯美虹橋悅瀾


當然,這隻是建議,因為都是紅盤,都需要搖號,都需要搶房。


現在身處上海的我,最深切的感受只有一個:


“當下,該焦慮的絕對不是想要進場的人,而是,手裡拿着房票但是搶不到房的那些人。”


最後的最後,恭喜355位搶到招商虹橋公館的業主,喜提大虹橋!








城市調研系列:

上海:大虹橋和外環
北京:固安 | 雄安(上) | 雄安(下) | 北三縣


本文為大碗樓市原創

未經允許不得轉載
授權請聯繫:superbowl03

專註於
地產 | 財經 | 政策 

https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_13.jpg

https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_14.jpg
原創不易,點個"在看"
https://www.xinseopr.com/170864-18/20210123081215/image_15.jpg
我要詢價

相關內容

分類一覽

文化
百科
健康
時尚
美食
樂活
旅行
幽默
情感
體娛
美體
民生
財富
科技
創業
汽車
樓市
職場
教育
學術
企業
區塊鏈
其他

網網相連

區塊鏈
肚臍環‧SPIDER
安棋小客車租賃有限公司
羽恒有限公司
教育
GIA天然鑽石戒指 0.5ct m0560
其他
教育
克里斯倪企劃工作室
鋼珠、鐵珠、銅珠、不鏽鋼珠、鉻鋼珠、噴砂珠、滾針
尚圃|台灣帶燈按鍵開關製造商
淨欣園國際有限公司
歐立食品股份有限公司