地產一哥可能要變了

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滲透結晶防水材https://www.xinseopr.com/170864-16/20220426193959/image_0.jpg萬向水平儀

編輯|張曉玲

在經歷了大半年的調整之後,中國房地產的競爭格局已經發生了劇烈的變化,房企的名次座位打亂重排,很多人已經消失於前50、前20、前10名單中,而另一些人,卻飛快地竄到了前面。

今年一季度,房地產的四巨頭、前三名也更換了,恆大已跌落前30,融創也被保利超越了,前三變成了碧桂園、萬科、保利發展。

事實上,保利有着更為宏大的目標。華爾街見聞瞭解到,在保利發展年初的內部會議上,董事長劉平定下了“進三爭一”的目標。顯然,從宋廣菊手裡接過董事長的權杖後,劉平治下的保利變得更為進取了。

上一次保利出現在行業前三,還是2012年。在過去十年裡,民營房企借助高杠桿突飛猛進,碧桂園升至第一,融創竄到第四,保利、中海、華潤這樣的央企,受國資委負債指標約束,則被逼退到了後面。

而現在,央企地產商來到了自己的主場。保利有一天會超越碧桂園、萬科嗎?或許人們將再一次見證歷史。




凈利首次下滑


保利發展的2021年財報姍姍來遲。全年銷售5349.29億元同比增長6.38%,營收2850.24億元,同比增長17.19%。在低迷的2021年表現還不錯。

與其他房企類似,前幾年部分高地價項目,也讓保利的利潤遭到侵蝕,凈利潤出現上市以來的首次下滑,去年實現凈利潤371.89億元,同比下降7.14%;歸母凈利潤273.88億元,同比下降5.39%。

與此相對應,去年保利毛利率為26.80%,同比下降5.79%。保利預計,未來隨着高地價項目結轉,公司毛利率表現仍將承壓。

這與萬科、金地的毛利率、凈利潤表現一致,具有行業普遍性。

在去年行業整體下行、調控從嚴的背景下,保利的負債總額首次超過了萬億,不過,其中有息負債僅為3382億元,其他經營性負債為7588億元(預收房款為4534億元)。

保利還大幅提高了在手現金,其中非受限現金短債比為1.94,同比增長7.3%。財報顯示,保利發展一年內到期的債務約605.75億元,賬面貨幣資金1713.84億元。

此外,綜合融資成本同比下降31個基點,至4.46%。

正如萬科董事長鬱亮說的“縮表出清”一樣,過去一年,保利收縮了拿地力度。全年拿地金額為1857億元,同比2020年的1927億元,下降21%;更多靠“撿漏”拿地,集中於一二線核心城市,平均樓麵價同比下降8%至6821元/平方米。

保利對於2022年的房地產市場仍持謹慎態度。劉平表示,公司全年投資計劃為3650億元(包含拿地與項目建設資金),相較去年計劃額的3950億元,下滑約7.6%。

劉平解釋稱,今年投資及開工計劃是結合當前行業形勢、考慮疫情對部分地區影響鋪排的,2022年的開竣工策略是“以銷定產”,公司將結合不同能級市場、不同產品接受度動態調整開竣工計劃。

劉平指出,今年整體的拓展邏輯還是質量重於數量,確保公司持續穩定發展的同時能夠有更好的業績和利潤,保障股東投資回報。

保利發展財務總監王一夫則表示,公司對市場大勢的判讀是“聚焦”,即市場規模見頂後,需求會相對聚焦,會回歸一二線核心城市,且主要會集中於這些城市的成熟區域。

王一夫透露,除了公開市場外,保利發展也在密切關註一些收益更佳、風險可控的收併購機會,不過這些項目的落實可能需要的時間和周期會更長。

4月初,保利發佈《2021-2022年房地產行業白皮書》指出,房地產行業進入了減量時代,商品房銷售不可避免地萎縮,但住房需求仍然存在,關鍵在於把握結構性機會,深耕高能級城市,以及轉型多元化運營,開發+運營並重。

過去一年,保利發展的管理層正是這麼去做的,未來也將如此。




王者之爭重啟


2021年7月,劉平正式接任保利發展董事長,由此開啟了一個不同於李彬海、宋廣菊的新保利時代。他也有一個比宋廣菊“重回前三”更大的目標,“爭第一”。

中國房地產30餘年的歷史,就是一部房企規模之王的變遷史。其中一大半時間萬科都是老大,直到2014年的綠地、2016年的恆大短暫地超過萬科,之後連續5年,碧桂園成為老大,形成了較為穩固的碧桂園、萬科、恆大三巨頭格局,直到2021年恆大的跌落。

業內一直有個“萬科魔咒”的傳言,即超過萬科的房企,最後都不會有好結果。萬科創始人王石也曾表示,在房地產行業,“超越萬科”的想法很危險,因為萬科已經很大了,想超越只能超常發展,而超速即面臨失控的風險。

現在,保利發展這家老牌房企巨頭,也要挑戰萬科和碧桂園了,它主動拉開了房企下半場王者之爭的序幕。

不過,劉平是想讓保利以城市運營商的身份成為下半場的王者,而不僅是以一個開發商的姿態論輸贏。

從年報看,在以開發業務為主業的同時,保利的經營性業務也發展很快。2850.24億元營收中,來自非開發業務的營收為230.88億,同比增長49.48%,占總收入的比重也提升到8.1%。

保利有關人士透露,目前保利全部多元化運營業務的資產規模已接近500億,十四五期間會超過千億。

去年全運會上,保利發展就將旗下商業、酒店等業務都投入到了賽事保障中,對自身的多元化業務進行了一場“大點兵”。

華爾街見聞瞭解到,保利運營業務中較為成熟的部分,也都已經有了上市的規劃,其中商業、酒店的資本化運作,已在進程當中。

除了物業、商業、酒店等經營性業務,保利發展還將大力發展租賃住房,這被保利看作是有“後發優勢”的巨大機會,甚至可能超過萬科泊寓、龍湖冠寓。

今年1月底,保利發展宣佈計劃與建設銀行搭建租賃住房發展基金。在建行支持下,保利發展計劃在“十四五”期間持續聚焦多個一二線中心城市,擴大保障房建設和長租公寓投資。待規模上去後,保利也計劃將成熟項目發行公募REITs。

假以時日,保利的經營性業務超過萬達、萬科也並非不可能。

在4月21日的20021年度業績說明會上,提及“進三爭一”目標,劉平解釋稱,不能簡單、片面地理解成一個榜單上的排名,而是綜合實力的領先,是硬實力、軟實力都過硬的第一。

“維持市場份額,量力而行,是保利追求的目標”,劉平認為,保利按照自己的節奏就能水到渠成。

如何讓保利真正成為一個長期持續勝出的“全能型”選手,以及多元賽道下的“多面手”,並藉此成為“第一”,這需要要劉平和他的團隊用實際行動去回答。

一個新的房地產時代,已經到來。也許,一個新的保利發展,將成為能夠破除“萬科魔咒”的人。


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本文不構成個人投資建議,也未考慮到個別用戶特殊的投資目標、財務狀況或需要。用戶應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。市場有風險,投資需謹慎,請獨立判斷和決策。

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