潛在首次購房者增加660萬 利率飆升 美國樓市會降溫嗎

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美聯儲出重拳抑制通脹,美股一度應聲入熊,同樣的邏輯是否也適用於美國樓市?

隨着美聯儲宣佈將基準利率抬高75個基點,美國30年固定抵押貸款利率也水漲船高。房地產商房地美16日出爐的數據顯示,該抵押貸款利率相比一周前上升了0.55個百分點至5.78%,是自1987年有記錄以來最大單周漲幅。今年年初,這一數字僅為3.22%。

美聯儲加息,能把美國房地產市場的熱度降下來嗎?美聯儲主席鮑威爾對此的回答,為什麼會是低調的“這件事情有點複雜”?


“美國沒有過度建房”

疫情期間,美聯儲的“零利率”政策刺激美國樓市繁榮。房地美的數據顯示,2021年初,美國30年固定抵押貸款利率在2.65%左右。然而,進入2022年後,隨着美國基準利率抬升,該抵押貸款利率也從年初的3%出頭一路漲至當前的5.78%

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過去一年美國30年期抵押貸款利率變化 來源:房地美網站

這意味着,如果購買一套50萬美元的住房,首付按兩成計算,在30年固定按揭利率從3.22%升至5.78%的情況下,月付將從1734美元增至2342美元,每月多支付35%。

家住加利福尼亞州灣區的數據分析師祖然對第一財經記者表示,她所在的區域由於房價較高,買家對利率比較敏感,目前買家轉為觀望,在看房價是否還會跌。

“我們同一個小區的房子,一個月前掛在市場一周就被加價賣掉了,現在同一個小區的房子,三周還沒有賣掉。”她對第一財經記者介紹說,“回想起來,3月時,樓市還如火如荼的,現在就差很多。”

房地產數據有一定的滯後性。5月底公佈的標準普爾CoreLogic Case-Shiller房屋價格指數顯示,在30年抵押貸款利率從1月初的3.29%上升到3月底的4.67%的情況下,全美3月房屋價格仍比2021年3月高出20.6%。其中,十城綜合指數年漲幅為19.5%,高於2月的18.7%。二十城綜合指數同比增長21.2%,高於前一個月的20.3%。

正是在3月,美聯儲聯邦公開市場委員會(FOMC)宣佈加息25個基點,隨後在5月初再次加息50個基點。6月,加息幅度為75個基點。

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2011年-2022年美國30年固定抵押貸款利率與有效聯邦基金利率 來源:美國聖路易斯聯儲網站

在這三次加息後,美國樓市降溫了嗎?在線房地產網站Realtor.com的數據顯示,年初至今,上市房屋價格中位數上升了14.1%,活躍房源下降了12%,房屋銷售速度仍比前一年快了9天。上周上市價格的中位數同比增長16.9%,連續26周出現兩位數增長。

祖然對此表示:“美國樓市很區域化,房價沒那麼高的地方,大家會希望在利率再次升高之前入手。”

從歷史對比來看,一個需要註意的因素是,在過往利率急劇上升的時期,並沒有出現如今這樣嚴重的住房供應短缺。

投資咨詢公司BCA Research美國資產部主管唐克爾(Irene Tunkel)也對第一財經記者表示,供應側的動力因素支撐着房地產市場。

“儘管抵押貸款利率一直呈上升趨勢,但相對於歷史而言,仍然很低。個人收入的增加,也使抵押貸款的債務負擔得到了相對控制。雖然抵押貸款支付額占收入中位數的比例有所上升,但並沒有過於繁重的負擔,它們與長期平均水平相一致。”唐克爾說,“目前美國並沒有過度建房,相反,相對於總的住房存量,新房和現有住房的庫存仍處低點,房屋的空置率處於歷史低位,家庭組建的速度超過住房開工。房屋的稀缺性將為房價托底。”

鮑威爾在加息後的記者會上也表示,利率和抵押貸款利率都已上升,目前的住房市場正在發生變化。他說:“(利率升高)它對住宅投資的真正影響有多大?不太確定。它對住房價格的影響有多大?也不太確定。……我的意思是,住房市場上有大量未完工的房屋供應。在這些房屋投入使用之前,成品房的供應,也就是待售的成品房庫存低得驚人,處於歷史低點。因此,這仍然是一個非常緊張的市場。所以,即使在利率上升的情況下,價格也可能會持續上漲一段時間。”

根據美國人口普查局16日的數據,5月份,美國房屋開工量比預期疲軟,下降14.4%至15.49萬套,是2021年4月以來最慢的開工速度。而全美地產經紀商協會(NAR)數據顯示,到4月底,未售出的現有住房庫存攀升至103萬套,相當於能滿足2.2個月的銷售。房貸公司Rocket Mortgage稱,一般情況下,當供應量能滿足6個月以上的銷售時,住房市場才不算“供應短缺”。


潛在首次購房者增加660萬

美國當下的人口結構數據也相當重要。

房地美分析稱,目前全美25歲至34歲的人比2006年多了18%,這意味着潛在的首次購房者增加了660萬,這種潛在房主的人口增長沒有足夠的新房屋匹配。在可預見的未來,首次購房者的強勁需求可以持續下去。

而對於抵押貸款利率對房價的影響,房地美的研究估計,利率每上升1個百分點,價格增長將放緩4至6個百分點,房屋銷售將放緩大約5%。

但在最初衝擊後,買家會爭相在利率進一步上升前鎖定交易。如抵押貸款利率穩定在近期利率附近,在其他條件不變的情況下,房屋價格的增長將大大放緩,但在全美範圍內,房價增速將仍是正值。

“如果買了房,你就固定了住房成本的最大部分,限制了未來任何租金上漲的影響,緩解了對你購買力的壓力。”分析師古德曼說,“即使購房成本最初高於租房成本,潛在房主可能還是會購買,因為通脹改變了計算結果,今天能鎖定的抵押貸款付款比未來可能上漲的租金更有吸引力。投資者也願意支付這些錢,因為他們可以指望更高的租金收入並固定他們的融資成本。”

紐約大學斯特恩商學院教授古普塔(Arpit Gupta)也認為:“對於未來的購房者來說,替代方案既是租房選擇,也是要把錢放在哪裡的選擇。在過去的高通脹時期,房地產往往是比股票等其他類型的投資更好的資產,也比把錢留在支票或儲蓄賬戶中更好。”

祖然則對第一財經記者表示,“美國房價長期肯定還是會上漲,目前美聯儲的行為,是為了短期遏制樓市繼續過熱,在目前的這半年中,先是股市,然後是樓市, 不過,會不會傷及經濟很難說。”

“現在灣區的科技公司招聘減少了,公司跳槽的人也比前半年少了。”她說。

那麼,究竟什麼時候才是在美國買房的最好時機呢?

鮑威爾給出的答案是:“我想說,如果你是一個購房者,或者一個想要買房的年輕人,你需要一點‘重置’。我們需要回到一個供應和需求重新並行的階段,通貨膨脹再次下降,抵押貸款利率再次降低。因此,這將是一個過程,在這個過程中,理想情況下我們的工作會使住房市場穩定在一個新的位置,並且住房供應和信貸供應都處於適當的水平。”

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